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Sozialgerechte Bodennutzung
SoBo Münster – zentraler Baustein in Münsters Handlungskonzept Wohnen
Der Rat der Stadt Münster hat im April 2014 das Modell der Sozialgerechten Bodennutzung beschlossen. Mit dieser Entscheidung wird zum einen ein liegenschaftsstrategischer Ansatz gestärkt und zum anderen sollen private Grundstückseigentümern an der Erreichung von wohnungs- und sozialpolitischen Zielen beteiligt werden. Diese Vorgehensweise soll wesentlich dazu beitragen, die derzeitige Wohnungsknappheit zu überwinden und damit bezahlbaren Wohnraum für unterschiedliche Zielgruppen anbieten zu können.
Das Modell betrifft dabei ausschließlich Wohnbaulandentwicklungen oder Wohnbauprojekte, für die Planungsrecht mit kommunaler Bauleitplanung geschaffen oder verändert wird.
Das Ziel: Eine lebenswerte Stadt für alle
In der wachsenden Stadt Münster soll ausreichend bezahlbarer Wohnraum geschaffen werden. Eine zentrale Voraussetzung dafür: Das extreme Steigen der Bodenpreise muss gestoppt werden. Deshalb hat der Rat der Stadt Münster einstimmig das Konzept der Sozialgerechten Bodennutzung (SoBo Münster) beschlossen.
Damit Münster für alle seine Bürgerinnen und Bürger lebenswert und attraktiv für Neuzuziehende bleiben kann, sollen bestimmte sozial und wohnungspolitische Ziele erreicht werden. Dazu gehören:
- Ausreichend Bauland für öffentlich gefördertes und förderfähiges Wohnen, aber auch Zugang für breite Kreise der Bevölkerung zum Eigentum
- Angemessene Wohnraumversorgung für Menschen mit Behinderungen, Senioren und Menschen mit Migrationsvorgeschichte
- Urbane, sozial gemischte Wohnquartiere für verschiedene Ziel- und Einkommensgruppen mit neuen gemeinschaftlichen Wohnformen
- Ökologische Verbesserung durch Verringerung der Pendlerströme und durch energetisch optimiertes Bauen
Um diese Ziele nachhaltig zu erreichen, setzt SoBo Münster auf zwei Kernprinzipien: Die aktive Rolle der Stadt selbst und die Einbeziehung der privaten Akteure.
1. Aktive Rolle der Stadt
Die Stadt selbst erwirbt Grundstücke für Wohnungsbau und vergibt sie dann nach bestimmten Kriterien – so kann sie die Umsetzung ihrer wohnungspolitischen Ziele direkt und eigenverantwortlich steuern. Dieses Vorgehen erfolgt auf mehreren Wegen:
Grundstückserwerb:
Eine Fläche im Außenbereich wird planerisch vorrangig als neues Bauland entwickelt, wenn die Eigentümer mindestens 50 % der Fläche zuvor an die Stadt veräußert haben.
Grundstücksvergabe:
Wenn die Stadt Flächen für Mietwohnungsbau vergibt, erhält nicht derjenige Investor den Zuschlag, der den Höchstpreis bietet. Sondern derjenige, der verbindlich die niedrigste Startmiete garantiert oder das beste Konzept liefert. Für Eigenheime werden Grundstücke wie bisher preisgedämpft nach den städtischen Richtlinien vergeben.
Vertragliche Absicherung:
Vor der Einleitung von Bauplanungen im Innenbereich schließt die Stadt mit den Vorhabenträgern verbindliche Verträge zur Umsetzung der wohnungspolitischen Ziele ab.
2. Mitwirkung der privaten Akteure
Nach dem Grundsatz „Eigentum verpflichtet“ bezieht die Stadt die privaten Grundeigentümer und Investoren in die Umsetzung ihrer wohnungspolitischen Ziele ein:
- Die Privaten übernehmen die Kosten für die Entwicklung sowie die technische und soziale Infrastruktur ihrer Grundstücke
- Im Innenbereich verpflichten sich die Investoren darüber hinaus vertraglich, u. a. festgelegte Quoten für geförderten Wohnraum einzuhalten.
Gleichzeitig profitieren die Privaten von klaren Vorteilen: Transparenz der Verfahren, Gleichbehandlung aller Vorhaben und Investitionssicherheit durch frühzeitige Kalkulierbarkeit der Kosten.
Münsters Besonderheit
Viele Städte setzen mittlerweile ähnliche Instrumente eines strategischen Bodenmanagements ein. Damit diese Instrumente sinnvoll wirken, müssen sie auf die Voraussetzungen der jeweiligen Stadt passgenau zugeschnitten sein.
Eine der Besonderheiten Münsters: Nur 33,5 % der Stadtfläche sind für Siedlung und Verkehr genutzt – es existieren weite Außenbereiche, in denen es bislang kein Baurecht zu Wohnzwecken gibt. Dieser Besonderheit trägt SoBo Münster Rechnung – durch unterschiedliche Regelungen für den Innen- und für den Außenbereich.
Innenbereich
Mit dem Innenbereich werden Flächen erfasst, für die bereits Baurecht existiert, das aber zu Wohnzwecken geändert werden muss.
| Private Entwickler und Träger des Bauvorhabens (Regelfall) | Stadt Beteiligung möglich, dann: Anteil am Bauland min. 50 % |
|---|---|
| Einhaltung wohnungspolitischer Vorgaben der Stadt (vertraglich gesichert) | Umsetzung wohnungspolitischer Ziele der Stadt (wie Außenbereich) |
| Mehrfamilienhäuser: 30 % öffentlich gefördert + 30 % öffentlich förderfähig | Mehrfamilienhäuser: 60 % öffentlich gefördert |
| Einfamilienhäuser: 30 % Vergabe nach städtischen Richtlinien | Einfamilienhäuser: 100 % Vergabe nach städtischenRichtlinien |
| Beteiligung an den Kosten der Baulandentwicklung | |
| Private Entwicklung und Vermarktung |
Außenbereich
Der Außenbereich bezeichnet Flächen, für die Baurecht zu Wohnzwecken überhaupt erst geschaffen werden muss.
| Stadt Anteil am Bauland mindestens 50 % | Private Anteil am Bauland maximal 50 % |
|---|---|
| Umsetzung wohnungspolitischer Ziele der Stadt | Beteiligung an den Kosten der Baulandentwicklung |
| Mehrfamilienhäuser: 60 % öffentlich gefördert | Private Entwicklung und freie Vermarktung |
| Einfamilienhäuser: 100 % Vergabe nach städtischenRichtlinien |
Vom Grün- und Ackerland zum Bauland - SoBo Münster im Außenbereich
Grundsätzlich gilt: Baurecht für neue Vorhaben in Münsters Außenbereichen wird vorrangig dann geschaffen, wenn die Stadt zuvor mindestens 50 % der Fläche erworben hat.
Nach Abschluss der Entwicklung verkauft die Stadt ihr erworbenes Bauland preisgedämpft gemäß ihren Vergaberichtlinien. Ein gegebenenfalls verbliebener privater Flächenanteil kann – nach Kostenbeteiligung – privat vermarktet werden.
Drei Modelle für den Verkauf der Flächen
Sie verfügen über eine Fläche in Münsters Außenbereich, die zur Schaffung von neuem, dringend benötigtem Wohnraum geeignet ist? Dann gibt es auf der Grundlage von SoBo Münster drei Verkaufsmodelle, aus denen Sie das für Sie am besten geeignete auswählen können:
- "Rundum-Sorglos-Paket"
Sie wollen einen klaren und glatten Abschluss, der für Sie keine weiteren Belastungen nach sich zieht? Dann ist der Verkauf Ihrer Fläche zu 100 % an die Stadt, sicherlich die beste Lösung. - "Option für später"
Sie möchten – für sich selbst oder die Familie – Optionen zur Selbstnutzung des Baulandes offenhalten? Dann können Sie beim Verkauf zu 100 % an die Stadt ein Rückkaufrecht von bis zu 10 % des Baulands vereinbaren. - "Unternehmer-Modell"
Sie möchten auf eigenes Risiko unternehmerisch tätig werden? Dann können Sie bis zu 50 % der Fläche behalten. Sie verpflichten sich vertraglich zur Übernahme der Entwicklungs-, Infrastruktur- und Nebenkosten, anschließend können Sie Ihren Flächenanteil in eigener Regie vermarkten.
Die Preisermittlung
Ausgehend vom jeweiligen Bodenrichtwert wird der Ankaufspreis für Ihr Grundstück transparent und nachvollziehbar ermittelt – in fairen Verhandlungen und nach Regeln, die für alle Baugebiete gleichermaßen gelten.
Wir richten uns dabei nach dem Bodenrichtwert, von dem die städtische Förderung und die Kosten abgezogen werden.
Geld und Land
Sie betreiben Landwirtschaft im Vollerwerb und möchten Ihre berufl iche Existenz fortführen? In diesem Fall heißt „Verkauf“ nicht zwingend, dass der Preis Ihrer Fläche in reiner Geldform abgegolten werden muss. Im Bedarfsfall kann Ihnen die Stadt Ersatzflächen anbieten – selbstverständlich im Flächenverhältnis 1 : 1, mögliche Wertdifferenzen werden dann in Geld ausgeglichen.
Vom Grün- und Ackerland zum Bauland: Die zeitlichen Abläufe
Wenn ein Grundstück in Münsters Außenbereich zur Schaffung von Wohnraum verkauft wird, ist das erst der „Startschuss“ zu einer nachfolgenden Übergangsphase. Denn zunächst muss Baurecht geschaffen werden. Das benötigt Zeit.
Für den Verkäufer heißt das: Die bisherige Nutzung des Grundstücks, z. B. für Landwirtschaft, ist weiterhin möglich – und zwar bis zum Beginn der Erschließungsmaßnahmen, also für einen Zeitraum von bis zu drei oder vier Jahren.
Alle Informationen zum Modell "Sozialgerechte Bodennutzung Münster" sind in unseren Faltblättern veröffentlicht, die beim Stadtplanungsamt und beim Amt für Immobilienmanagement erhältlich sind und hier eingesehen werden können:
- SoBo Münster - Das Modell zur Sozialgerechten Bodennutzung in Münster (PDF, 1.86 MB) - nicht barrierefrei
- SoBo Münster – Bauland entwickeln in Münsters Außenbereich (PDF, 3.80 MB) - nicht barrierefrei