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Mietspiegel
Erläuterungen zum Mietspiegel
Anwendungsbereich
Der Mietspiegel gilt für nicht preisgebundenen Wohnraum im Größenbereich von 20 m² bis 160 m², der vor Mai 2020 fertig gestellt wurde, also für vermietete
- Wohnungen und Appartements in Mehrfamilienhäusern,
- zweite Wohnungen im Eigenheim (so genannte Einliegerwohnungen),
- Eigentumswohnungen/ -appartements,
- Einfamilienhäuser, d. h. er gilt auch für Doppelhaushälften und Reihenhäuser.
Der Mietspiegel ist als Begründungsmittel im Mieterhöhungsverlangen bei folgenden Wohnungen nicht anwendbar, da diese bei der Datenerhebung nicht erfasst oder in zu geringem Umfang vorhanden waren:
- Wohnraum, der seit Mai 2020 fertiggestellt wurde,
- nicht abgeschlossener Wohnraum (ohne eigene Wohnungstür),
- möblierter oder teilmöblierter Wohnraum,
- vermietete Einzelzimmer innerhalb einer abgeschlossenen Wohnung,
- Wohnraum, für den ein Mietverhältnis mit Sonderkonditionen besteht, wie z. B. bei Hausmeistertätigkeiten oder bei werksgebundenen Wohnungen/ Dienstwohnungen,
- Wohnraum, der an einen gewerblichen Zwischenvermieter vermietet ist,
- Wohnraum unter 20 m² bzw. über 160 m² Wohnfläche.
Bei Neuvermietungen dieser Wohnungen kann der Mietspiegel jedoch als Orientierungshilfe dienen.
Der Mietspiegel gilt auf Grund gesetzlicher Regelungen nicht für folgenden Wohnraum:
- öffentlich geförderter Wohnraum für die Dauer der Sozialbindung,
- Räume, die nur zu vorübergehendem Gebrauch vermietet werden (z. B. Ferienwohnungen),
- Wohnraum in Studenten- und Jugendwohnheimen sowie sonstiger Wohnraum in Heimen, Wohnheimen, Internaten und Seminaren.
Mietbegriff
Die im Mietspiegel dargestellten durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmieten sind Netto-Kaltmieten pro Quadratmeter, die das Entgelt für die Überlassung des leeren Wohnraums darstellen. Die Mietspiegelwerte enthalten daher keine der folgenden Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung (BetrKV):
- die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks (Grundsteuer, Müllabfuhr, Straßenreinigung),
- die Wasserversorgung und die Entwässerung,
- den Betrieb der Heizungsanlage und der Warmwasserversorgung,
- den Betrieb des Personen- oder Lastenaufzugs,
- die Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung,
- den Hauswart und die Gartenpflege,
- die Allgemeinbeleuchtung,
- die Schornsteinreinigung,
- die Sach- und Haftpflichtversicherung,
- den Betrieb einer Gemeinschaftsantennenanlage oder des Breitbandkabels,
- den Betrieb der Einrichtungen für die Wäschepflege oder
- sonstige laufende Aufwendungen im Sinne von §1 der BetrKV.
Betriebskosten sind Kosten,
- die durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstückes laufend entstehen (§ 1 BetrKV),
- die der Vermieter neben der Grundmiete gesondert auf die Miete umlegen darf.
Die im Mietspiegel ausgewiesenen Netto-Kaltmieten gehen von folgenden Voraussetzungen aus:
- Mietwerte für eine Garage oder einen Stellplatz sind in der Netto-Kaltmiete nicht enthalten.
- Zuschläge für eine Möblierung (ausgenommen Einbauschränke außerhalb des Küchenbereiches) sind ebenfalls in der Netto-Kaltmiete nicht enthalten.
Baualtersklassen
Bei der Ermittlung der Basismiete ist das Merkmal „Größe des Wohnraums“ in Verbindung mit der entsprechenden „Baualtersklasse“ ausschlaggebend. Die Größe des Wohnraums bestimmt sich nach der Wohnflächenverordnung.
Das Baujahr ergibt sich aus dem Jahr der Bezugsfertigkeit des Gebäudes. Bei nachträglich erstelltem Wohnraum zum Beispiel bei Dachgeschossausbauten oder Anbauten ist das Jahr der Fertigstellung dieses Wohnraumes anzusetzen. Gleiches gilt, wenn bestehender Wohnraum unter wesentlichem Bauaufwand neu geschaffen wurde.
Nach aktueller Rechtsprechung ist dies dann der Fall, wenn die Kosten der Modernisierungsmaßnahme mindestens ein Drittel der aktuellen Baukosten für eine vergleichbare Neubauwohnung erreichen. Von den gesamten Baukosten der Modernisierungsmaßnahme sind die auf Erhaltungsmaßnahmen entfallende Kosten (= Kosten für bereits fällige oder bald anstehende Instandsetzungsarbeiten) abzuziehen (vgl. Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18).
Größe des Wohnraums
Bei der Ermittlung der Basismiete ist das Merkmal „Größe des Wohnraums“ in Verbindung mit der entsprechenden „Baualtersklasse“ ausschlaggebend. Die Größe des Wohnraumes bestimmt sich nach der Wohnflächenverordnung.
Der Mietspiegel berücksichtigt Wohnungsgrößen ab 20 qm bis maximal 160 qm. Bei der Berechnung werden die Zwischengrößen (z. B. 60,5 qm) auf volle Quadratmeter auf- beziehungsweise abgerundet.
nach obenWohnlage
Neben der Zuordnung zu einem Wohnbereich innerhalb des Stadtgebietes werden im Rahmen der Wohnlage zusätzlich Kriterien zum unmittelbaren Wohnumfeld, zur Infrastruktur und zu Umweltbelastungen bewertet.
Folgende Zu-/Abschläge werden für die Wohnlage berechnet:
| Wohnlage | |
|---|---|
| gute Lagequalität | + 2 % |
| mittlere Lagequalität | 0 % |
| einfache Lagequalität | - 2 % |
Art und Ausstattung
Zu-/Abschläge auf die Basismiete für Ausstattung können nur berücksichtigt werden, wenn die Ausstattungsmerkmale vom Vermieter eingebracht worden sind. Falls der Mieter sie selbst auf eigene Kosten geschaffen hat, wirken sie sich nicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete aus.
Prozentuale Zu- und Abschläge auf die Basismiete für die Wohnungsart und Ausstattung
| Gebäude-/Wohnungsart | |
|---|---|
| Heizungsausstattung | |
| Sanitärausstattung (vom Vermieter gestellt) | |
| Wohnungsausstattung (vom Vermieter gestellt) | |
| Einfamilienhaus mit Garten zur eigenen Nutzung | + 8 % |
| Maisonette-Wohnung (= Wohnung über zwei oder mehr Etagen) nicht anwendbar bei Einfamilienhäusern | + 5 % |
| Souterain-/Kellerwohnung | - 6 % |
| Altbau-Wohnung mit Baualter bis einschließlich 1918 (Bezugfertigkeit) | + 6 % |
| Elektro oder Nachtspeicheröfen | - 3 % |
| Zentralheizung, betrieben mittels erneuerbarer Energien (z. B. Wärmepumpe, Biomasse, Pellets) vorhanden | + 5 % |
| Aus den im Berechnungsprogramm abgefragten Merkmalen zur Sanitärausstattung ergeben sich jeweils vier Kategorien: | |
| überdurchschnittliche Sanitärausstattung | + 7 % |
| gehobene Sanitärausstattung | + 3 % |
| normale Sanitärausstattung | 0 % |
| einfache Sanitärausstattung | - 3 % |
| Aus den im Berechnungsprogramm abgefragten Merkmalen zur Wohnungsausstattung ergeben sich jeweils sieben Kategorien: | |
| weit überdurchschnittliche Wohnungsausstattung | + 18 % |
| überdurchschnittliche Wohnungsausstattung | + 10 % |
| gehobene Wohnungsausstattung | + 7 % |
| leicht gehobene Wohnungsausstattung | + 3 % |
| normale Wohnungsausstattung | 0 % |
| annähernd normale Wohnungsausstattung | - 3 % |
| einfache Wohnungsausstattung | - 7 % |
| unterdurchschnittliche Wohnungsausstattung | - 10 % |
| weit unterdurchschnittliche Wohnungsausstattung | - 15 % |
Modernisierung
Für bestimmte nachträgliche bauliche Maßnahmen zur Modernisierung und Energieeffizienz werden Zuschläge auf die Basismiete gewährt.
Modernisierungen sind bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert des Wohnraums nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern und nachhaltig Einsparungen von Heizenergie und/oder Wasser bewirken.
Es können Zuschläge für Modernisierungen nur dann in Ansatz gebracht werden, wenn folgende drei Voraussetzungen erfüllt sind:
- Die Modernisierung erfolgte durch den Vermieter.
- Der Wohnraum, der modernisiert wurde, ist einer Baualtersklasse vor 1990 zugeordnet.
- Die Maßnahmen zur Modernisierung / Energieeffizienz sind nach dem 31.12.1999 durchgeführt worden.
Wurde der Wohnraum durch umfassende Modernisierungsmaßnahmen bereits einer neuen Baualtersklasse zugeordnet, dürfen die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen nicht zusätzlich bei der Abfrage berücksichtigt werden. Wenn der Wohnraum nach dem 31.12.1999 kernsaniert wurde ist das Ansetzen weiterer Kriterien (Teilmodernisierung) zusätzlich nicht möglich.
Modernisierung und Energieeffizienz
Aus den im Berechnungsprogramm abgefragten Merkmalen zur Modernisierung und Energieeffizienz ergeben sich jeweils folgende Kategorien:
Modernisierung
| durch Kernsanierung | + 19 % |
| durch Ausbau des Dachgeschosses | + 11 % |
oder Teilmodernisierung
| umfassende Modernisierungsmaßnahmen | + 6 % |
| mehrere Modernisierungsmaßnahmen | + 3 % |
| wenige Modernisierungsmaßnahmen | + 1 % |
Mietspannen
Die wissenschaftlichen Auswertungen ergaben, dass sich die tatsächlichen Netto-Kaltmieten für gleiche Wohnraumkategorien innerhalb einer gewissen Bandbreite – auch Spanne genannt – bewegen. Zwei Drittel der tatsächlichen ortsüblichen Mieten befinden sich innerhalb einer Bandbreite von +/- 20 Prozent um die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete.
Diese Streuung beruht auf Mietpreisunterschieden, die durch den freien Markt, subjektive Einflüsse, nicht erfasste objektive Wohnwertmerkmale oder Abweichungen vom jeweiligen Standard bedingt sind.
Um solche vom Mietspiegel nicht erfasste objektive Wohnwertmerkmale bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigen zu können, besteht die Möglichkeit, innerhalb der Spanne von +/- 20 Prozent Zu- oder Abschläge um die ortsübliche Vergleichsmiete vorzunehmen.
Bei der Berechnung dieser Zu- oder Abschläge ist zunächst die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung unter Berücksichtigung aller bereits im Mietspiegel aufgeführten Wohnwertmerkmale zu ermitteln.
Danach müssen alle Abweichungen von dieser ermittelten durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen der Mietspanne ausdrücklich begründet werden. Als Begründung können insbesondere Wohnwertmerkmale in Frage kommen, die nicht oder nur teilweise in den im Mietspiegel dargestellten Tabellen 2 bis 6 enthalten sind oder die vom jeweiligen Standard abweichen.
nach obenArbeitskreis Mietspiegel
Der Mietspiegel wurde im Auftrag der Stadt Münster, Amt für Wohnungswesen und Quartiersentwicklung, unter maßgeblicher Beteiligung des "Arbeitskreises Mietspiegel" erstellt.
Diesem gehörten an:
- Stadt Münster, Amt für Wohnungswesen und Quartiersentwicklung (Geschaftsführung)
- Stadtplanungsamt
- Haus- und Grundeigentümerverein Münster-Stadt und Land e.V.
- DMB Mieterverein Münster und Umgebung e. V.
- Mieter/innen-Schutzverein Münster und Umgebung e. V.
- Westfälische Grundstücksbörse e. V.
- Arbeitskreis Münsteraner Wohnungsunternehmen
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Münster
- Arbeitsgemeinschaft des Verbandes Freier Wohnungsunternehmen in Münster
- Wohn- und Stadtbau Wohnungsunternehmen der Stadt Münster GmbH
Die dem Mietspiegel zugrunde liegende Datenerhebung (Befragung der Vermieter-/ Mieterhaushalte) wurde vom Amt für Wohnungswesen und Quartiersentwicklung gemeinsam mit dem Stadtplanungsamt vorgenommen. Für die Auswertung dieser erhobenen Daten nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen zeichnet das EMA-Institut für Marktanalysen, Im Gewerbepark C 25, 93059 Regensburg verantwortlich.
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