1.1 Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer wird auf den Grundbesitz erhoben. Hierzu gehören Grundstücke einschließlich der Gebäude sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Gezahlt wird sie grundsätzlich von den Eigentümerinnen und Eigentümern sowie Erbpachtnehmern- und Erbpachtnehmerinnen.

1.2 Wofür wird die Grundsteuer erhoben?

Die Einnahmen aus der Grundsteuer bleiben vollständig vor Ort und können flexibel eingesetzt werden. Mit Ihrer Grundsteuer werden Schulen, Kitas, Straßen und Spielplätze gebaut oder örtliche Kultur- und Sportangebote finanziert. Jeder Euro wird sozusagen direkt vor Ihrer Haustür ausgegeben.
Das, was Ihre Gemeinde lebenswert macht, könnte ohne die Grundsteuer nicht finanziert werden. Sie zahlen die Grundsteuer also für die örtliche Gemeinschaft und damit auch „für sich selbst“.
Durch die Reform wird die Grundsteuer nun auch zukunftssicher.

1.4 Warum wird die Grundsteuer reformiert?

Weil die Bewertung des Grundbesitzes, auf der die Grundsteuer aktuell noch aufbaut, veraltet ist. Das Bundesverfassungsgericht hat deshalb eine Besteuerung anhand aktuellerer Werte ab 2025 gefordert, mit dem Ziel eine gerechtere Steuerverteilung zu gewährleisten. Der bisherigen Grundsteuer liegen Wertverhältnisse zugrunde, die in den alten Bundesländern aus dem Jahre 1964 und in den neuen Bundesländern sogar von 1935 stammen. Seitdem änderten sich die Einheitswerte nur minimal und punktuell.

Die Reform soll daher für mehr Fairness sorgen und zu einer Vereinfachung des Bewertungsverfahrens führen.

1.5 Wie läuft die Reform ab?

Für NRW gelten die vom Bund beschlossenen Reformgesetze, ein abweichendes Landesmodell (wie z.B. in Bayern) gibt es hier nicht.
Die Finanzämter sind für die Ermittlung der neuen Grundsteuerwerte zuständig und bewerten hierfür jedes Grundstück neu. Das Ergebnis der Neubewertung ist der sog. Grundsteuerwert. Aus diesem Grundsteuerwert und der gesetzlich festgelegten Steuermesszahl wird der Grundsteuermessbetrag errechnet. Dies ist ein eigener Verfahrensschritt, der mit dem Grundsteuermessbescheid abgeschlossen wird, den Sie von Ihrem Finanzamt bereits erhalten haben oder noch erhalten. Für Rückfragen oder Rechtsmittel in Bezug auf die Ermittlung des Grundsteuerwerts sind insofern die Finanzämter zuständig.
Der Grundsteuermessbescheid ist für die Gemeinden verbindlich – sie dürfen hiervon nicht abweichen. Die Gemeinden wenden in einem letzten Schritt nur noch ihre Hebesätze auf den Grundsteuermessbetrag an, um die endgültige Grundsteuer zu berechnen. Hebesätze gibt es vor Ort mindestens zwei: einen für die Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft) und einen für die Grundsteuer B (Wohnen und Gewerbe). Optional kann ab 2025 noch ein dritter Hebesatz für unbebaute baureife Grundstücke beschlossen werden (Grundsteuer C). Dazu hat das Land NRW die Möglichkeit von differenzierten Hebesätzen per Gesetzt vom 4. Juli 2024 zugelassen. Hiervon hat die Stadt Münster jedoch keinen Gebrauch gemacht. Die Hebesätze gelten jeweils für alle Grundstücke einheitlich und werden für die neue Grundsteuer ab 2025 neu festgelegt. Die Stadtverwaltung wird im Herbst 2024 eine Ratsvorlage erstellen, die die dann aktuellen Hebesätze enthält.

1.6 Welche Änderungen gibt es im Vergleich zum alten Grundsteuerrecht?

Ab dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer durch die Gemeinden auf Grundlage der neuen Grundsteuerwerte und der sich hieraus ergebenden neuen Grundsteuermessbeträge erhoben.
Die erste Hauptfeststellung (Feststellung der neuen Grundstückswerte nach neuem Recht) erfolgte bereits auf den Stichtag 1. Januar 2022. Die neue Grundsteuer gilt jedoch erst ab dem 1. Januar 2025.
Die nächste Hauptfeststellung wird auf den 1. Januar 2029 erfolgen.

Das dreistufige Verfahren (Bewertung, Steuermessbetrag, Hebesatz der Gemeinde) bleibt erhalten. Der bisherige Begriff "Einheitswert" wird durch den Begriff "Grundsteuerwert" ersetzt.

Ziel des Bundesgesetzgebers war es, die Grundsteuerreform aufkommensneutral auszugestalten. Dies bedeutet, dass auch nach der Grundsteuerreform in Summe genauso viel Grundsteuer erhoben wird, wie vor der Grundsteuerreform. Auch wenn die Gemeinden aufgrund des kommunalen Selbstverwaltungsrechts keine Verpflichtung haben dem zu folgen, soll dies auch für Münster umgesetzt werden. Konkret bedeutet das, dass die Stadt Münster auch in Zukunft Erträge aus der Grundsteuer im bisherigen Umfang erzielen möchte.

1.7 Welche Änderungen ergeben sich für die Bürgerinnen und Bürger?

Für Grundstückseigentümerinnen und -eigentümern kann sich die individuell zu zahlende Grundsteuer ändern. Wie das Bundesverfassungsgericht festgestellt hat, haben sich seit 1964 erhebliche Wertsteigerungen und Wertverschiebungen zwischen den einzelnen Grundstücken und auch zwischen den Grundstücksarten ergeben. Dies wirkt sich auch auf die Grundsteuer aus.

Die aus der öffentlichen Debatte zu entnehmende Befürchtung, dass Wohnen nun teurer wird, gilt für Münster jedoch nicht durchgängig. Berechnungen der Stadtverwaltung haben zwar ergeben, dass sich der Gesamtbetrag der Messbeträge für z. B. Wohngrundstücke aufgrund des neuen Bewertungsverfahrens des Landes um 8 % erhöht hat. Dies bedeutet aber nicht, dass in jedem Einzelfall Wohnen teurer wird. In rund 72 % der übermittelten Messbeträge, liegt die Bandbreite der Änderung des Messbetrags zwischen -30 % und +60 %.

Für Mieter ergeben sich ggfls. ebenfalls Veränderungen, da die Grundsteuer als Bestandteil der Betriebskosten (§ 557 BGB) und (BetrkV § 2 Nr. 1) zu den Nebenkosten zählt. Diese können vom Vermieter zu 100 %, auf alle Mieter umgelegt werden, wenn im Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vereinbart ist. Über die Höhe der Veränderungen sowie über etwaige Auswirkungen auf Ansprüche nach dem WoGG (Wohngeld oder Lastenzuschuss) kann keine Aussage getroffen werden, da diese von den Bedingungen des Einzelfalls abhängig sind.

1.8 Was bedeutet Aufkommensneutralität?

Ziel des Bundesgesetzgebers war es, die Grundsteuerreform aufkommensneutral auszugestalten. Dies bedeutet, dass auch nach der Grundsteuerreform in Summe genauso viel Grundsteuer erhoben wird, wie vor der Grundsteuerreform. Auch wenn die Städte und Kommunen aufgrund des kommunalen Selbstverwaltungsrechts keine Verpflichtung haben dem zu folgen, soll dies auch für Münster umgesetzt werden. Die Erträge aus der Grundsteuer werden insofern auf dem aktuellen Niveau geplant.

1.9 Warum müssen trotz "Aufkommensneutralität" einige Grundbesitzende mehr bezahlen?

Aufkommensneutral soll die Steuer aus Sicht des Staates reformiert werden – nicht aus Sicht des einzelnen Bürgers. Das heißt: Insgesamt soll die Kommune zwar nur so viele Steuern einnehmen wie vor der Reform, aber einzelne steuerpflichtige Personen könnten höher belastet werden als bisher, andere niedriger. Grund hierfür sind die im alten Verfahren häufig nicht erfassten Werterhöhungen und Wertverschiebungen in den vergangenen Jahrzehnten seit der letzten Hauptfeststellung.

1.10 Werden Wohnhäuser stärker belastet als Gewerbeimmobilien?

Wohngrundstücke haben in den vergangenen Jahrzehnten einen höheren Wertzuwachs erfahren als Geschäftsgrundstücke. Das Bundesverfassungsgericht hat den Gesetzgeber verpflichtet, für die Berechnung der Grundsteuer aktuelle Werte zu verwenden. Dadurch werden Wohngrundstücke in der Regel stärker belastet als Gewerbeimmobilien.

1.11 Woran liegt es, dass viele Eigentümer/innen von Wohngebäuden künftig höher belastet werden könnten?

Die Grundsteuer richtet sich unter anderem nach dem Wert des Grundstücks. Der Wert von Wohngrundstücken ist in vielen Orten, vor allem Städten, seit 1960 aber deutlich gestiegen. Alle Grundstückseigentümer*innen mussten Erklärungen zu Größe und Wert ihres Grundstückes abgeben. Dass für einige Grundstückseigentümer*innen die Belastung steigt, für andere sinkt, ist die Folge der Neubewertung der Grundstücke.

1.12 Wie hoch wird die Grundsteuer in Münster ausfallen?

Aktuell geht die Stadt Münster davon aus, dass der Hebesatz für die Grundsteuer B 465 % betragen wird (Grundsteuer A 255 %).

Der vom Finanzamt festgestellte Grundsteuermessbetrag für die einzelnen Grundstücke ist mit dem Hebesatz zu multiplizieren. Das Ergebnis ist die zu zahlende Grundsteuer.

Da bei den beiden münsterischen Finanzämtern über 20.000 Einsprüche gegen die Grundsteuerwerte anhängig sind, kann sich das Messbetragsvolumen noch ändern, was auch Auswirkungen auf den Hebesatz hätte. Bei einem sinkenden Messbetragsvolumen muss der Hebesatz in der Folge steigen, um die Aufkommensneutralität der Grundsteuerreform zu gewährleisten.

1.13 Womit können Grundbesitzende nun rechnen?

Wer bereits den Grundsteuermessbetrag nach neuem Recht vorliegen hat, kann die Grundsteuerbelastung für das Jahr 2025 abschätzen: Der Messbetrag in Euro aus dem Grundsteuermessbescheid muss mit dem zukünftigen städtischen Hebesatz multipliziert werden.

1.14 Wann steht die neue Grundsteuer fest?

Mit Versand der Grundbesitzabgabenbescheide für das Jahr 2025. Dieser ist nach aktuellem Stand Ende Januar bzw. Anfang Februar vorgesehen. In der Zwischenzeit schließen die Finanzämter die noch ausstehenden Bewertungen ab und bearbeiten die anhängigen Einsprüche. Anschließend können die Städte und Gemeinden ihre Hebesätze rechnerisch an die neuen Werte anpassen. Erst dann kann die neue Grundsteuer für jeden individuell berechnet werden.

1.15 Ich habe noch allgemeine Fragen zur Grundsteuer und Grundsteuerreform. Wo kann ich mich über weiterführende Links noch informieren?

Auf der Seite des Bundesfinanzministeriums finden Sie allgemeine Informationen in Form eines Erklärfilms zum Thema Grundsteuer und Grundsteuerreform.

Informationen zur Grundsteuer und Grundsteuerreform mit konkreten Bezug auf das Land Nordrhein-Westfalen finden Sie auf der Homepage des Ministeriums der Finanzen des Landes Nordrhein-Westfalens.