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Fragen und Antworten

In Bezug auf die Soziale Erhaltungssatzung gibt es immer wieder Missverständnisse und Irrtümer.
Diese Beispielsätze hören wir ...

... von Eigentümerinnen und Eigentümern:

"Im selbstgenutzten Eigentum gilt die Soziale Erhaltungssatzung nicht."
"Ich darf energetisch nicht hochwertig sanieren."
"Bei Abschluss einer Modernisierungsvereinbarung darf ich die Modernisierungskosten nicht umlegen."

... von Mieterinnen und Mietern:

"Ich bin umfassend vor Mieterhöhungen und vor dem Verkauf der Wohnung geschützt."

An dieser Stelle möchten wir aufklären und die Fragen beantworten, die uns am häufigsten erreichen. Sollten Sie weitere Fragen haben, kontaktieren Sie uns gerne per E-Mail oder Telefon.

Allgemeine Fragen

Was ist das Ziel der Sozialen Erhaltungssatzung?

Das soziale Erhaltungsrecht, umgangssprachlich auch „Milieuschutz“ genannt, sichert den vorhandenen Wohnungsbestand aus besonderen städtebaulichen Gründen. § 172 des Baugesetzbuchs (BauGB) gibt Städten und Gemeinden die Möglichkeit, Gebiete durch Satzungsbeschluss festzulegen, in denen zum Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung Rückbau, Änderung oder Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen.
Soziale Erhaltungssatzungen beabsichtigen, Veränderungen in der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aufgrund von Verdrängung durch teure Modernisierungsmaßnahmen, Veränderungen der Struktur einer Wohnung oder der Umnutzung von Wohnungen in Gewerbe zu verhindern. So soll sichergestellt werden, dass die Bewohnerinnen und Bewohner in ihren Wohnvierteln verbleiben können, in denen die Infrastruktur auf die Versorgung der Wohnbevölkerung abgestimmt ist und sich über Jahre an den Bedürfnissen der Bewohnerinnen und Bewohnern orientiert entwickelt hat (z. B. Kitas, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten oder Grünflächen). Durch die Verdrängung einzelner Bevölkerungsgruppen könnte es sonst zu einer Überlastung bzw. fehlenden Auslastung vorhandener Einrichtungen kommen. In anderen Teilräumen der Stadt müsste hingegen neuer bezahlbarer Wohnraum und neue Infrastruktur für verdrängte Bevölkerungsgruppen geschaffen werden, was hohe Kosten für die Allgemeinheit verursachen würde und aufgrund eines gesamtstädtisch angespannten Wohnungsmarktes in Münster vor Schwierigkeiten stieße.

Was regelt die Soziale Erhaltungssatzung?

Im Rahmen einer solchen Satzung können bauliche Veränderungen, die über die Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustandes einer durchschnittlichen Wohnung im Gebiet hinausgehen oder aber die Struktur oder die Größe des vorhandenen Wohnraumes verändern, unterbunden werden. Die Satzung wirkt somit grundsätzlich baulich bedingten Mietpreissteigerungen entgegen.

Wo liegen die inhaltlichen Grenzen Sozialer Erhaltungssatzungen?

Die Soziale Erhaltungssatzung ist ein städtebauliches Instrument zum Schutz der gewachsenen Strukturen der vorhandenen Wohnbevölkerung. Die Grenzen sind:

Das Erhaltungsrecht hat nicht den Schutz einzelner Mieterinnen und Mieter zum Ziel und kann keinen individuellen Schutz vor Verdrängung bieten. Schutzobjekt ist die Struktur der Bevölkerung im Gebiet. Mietpreissteigerungen sind weiterhin möglich.
Die Soziale Erhaltungssatzung kann nur auf bestehende Wohngebäude angewandt werden. Bei Neubauvorhaben oder unbebauten Grundstücken greift sie zum Beispiel nicht.

Wie wird ein Gebiet zum sozialen Erhaltungsgebiet?

Bevor ein Soziales Erhaltungsgebiet gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB ausgewiesen wird, bedarf es umfangreicher Voruntersuchungen. Folgende Verfahrensschritte sind erforderlich:

Sobald eine Stadt oder Gemeinde über Anhaltspunkte verfügt, dass eine zu erwartende Gefährdung der sozialen Zusammensetzung der Wohnbevölkerung als Folge von Aufwertungsprozessen in bestimmten Verdachtsräumen vorliegt, kann zunächst ein Aufstellungsbeschluss für eine Soziale Erhaltungssatzung gefasst werden, dies ist aber kein Muss. Mithilfe eines solchen Beschlusses kann jedoch verhindert werden, dass bereits während der Vorbereitungsphase einer Satzung durch Baumaßnahmen Fakten geschaffen werden, die die Umsetzung des Erhaltungsziels „Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung“ unmöglich machen oder wesentlich erschweren würden. Das Gesetz stellt an die Prüfung von Anhaltspunkten für eine gefährdete Bevölkerungszusammensetzung keine Mindestanforderungen. Voraussetzung ist eine plausible Begründung für eine zu erwartende Gefährdung der sozialen Zusammensetzung der Wohnbevölkerung als Folge von Aufwertungsprozessen. So besteht bereits mit dem Beschluss über die Aufstellung einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß den §§ 172 Abs. 2 und 15 Abs. 1 BauGB die Möglichkeit der vorläufigen Zurückstellung von Vorhaben (Rückbau, Änderung, Nutzungsänderung baulicher Anlagen) und somit ein Sicherungsinstrument. Am 13. Mai 2020 hat der Haupt- und Finanzausschuss die Aufstellung einer Sozialen Erhaltungssatzung für das Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu-Viertel beschlossen (Aufstellungsbeschluss).
Um nachzuweisen, dass alle grundlegenden Voraussetzungen für den Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung vorliegen, sind vertiefende sozialräumliche Untersuchungen notwendig, um den Handlungsbedarf belastbar nachweisen und einen möglichen Satzungsbeschluss rechtssicher begründen zu können. Für das Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu-Viertel wurde ein solches Gutachten zur Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung durch ein externes Gutachterbüro (LPG) erarbeitet. Dieses weist nach, dass die Voraussetzungen für die Festsetzung einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB vorliegen. Das soziale Erhaltungsrecht ist nach gutachterlicher Einschätzung das geeignete städtebauliche Instrument, um die bauliche und wohnungswirtschaftliche Dynamik zu dämpfen und einen aus stadtplanerischer Sicht adäquaten, behutsamen und allmählichen Wandel zu ermöglichen.

Wird es zukünftig weitere Gebiete geben, für die Erhaltungssatzungen vorgesehen sind?

Aktuell erarbeitet das Stadtplanungsamt ein sogenanntes gesamtstädtisches Gentrifizierungsmonitoring. Mit diesem werden anhand statistischer Daten die städtischen Teilräume identifiziert, für die bauliche, immobilienwirtschaftliche und vor allem sozialstrukturelle Veränderungen erkennbar oder wahrscheinlich sind. Es ist vorgesehen, die politischen Gremien über die Ergebnisse zu informieren.

Wie unterscheide ich eine Modernisierung von einer Instandsetzung?

Der Gesetzgeber unterscheidet zwischen Modernisierung und Instandsetzung. Instandsetzungen dienen der Beseitigung von Mängeln und der Erhaltung der grundlegenden Bausubstanz. Unter Modernisierungen sind sämtliche Maßnahmen zu verstehen, die den Zustand der Mieträume nachhaltig verbessern, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltige Einsparungen von Energie und Wasser bewirken. Dazu zählen zum Beispiel Einbau oder Verbesserung von Bädern und sanitären Einrichtungen, Verbesserung der Energieversorgung, Wasserversorgung und Entwässerung, Einbau von Heizungsanlagen, Änderung von Wohnungsgrundrissen, Aufzugseinbauten beziehungsweise -anbauten, Maßnahmen zur Sicherheit vor Diebstahl und Gewalt.

Instandsetzungen dürfen nicht auf die Miete umgelegt werden. Modernisierungen dagegen steigern den Wohnwert und können daher zu Mieterhöhungen führen. Modernisierungsmaßnahmen sind erhaltungsrechtlich genehmigungspflichtig.

Häufige Fragen von Mieterinnen und Mietern

Darf mein Vermieter/ meine Vermieterin die Wohnung modernisieren? Welche Ausstattung darf die Wohnung nach einer Modernisierung haben?

Grundsätzlich ist eine Modernisierung zulässig. Aber jede Baumaßnahme muss vom Stadtplanungsamt geprüft und ggf. genehmigt werden (§ 172 Absatz 1 BauGB). Geprüft wird im Einzelfall, ob die beantragten Maßnahmen die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gefährden. Verhindert werden sollen wohnwerterhöhende Maßnahmen, die zu erheblichen Mietsteigerungen führen und den zeitgemäßen Ausstattungsstandard einer durchschnittlichen Münsteraner Wohnung oder die bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen überschreiten. Bei einer Anpassung an den heutigen Wohnstandard darf die Genehmigung nicht versagt werden (nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 und 1a BauGB). Um Ihnen eine Orientierung zu geben, welche Ausstattung erlaubt ist, hat die Verwaltung ein Merkblatt mit Genehmigungskriterien für die Beantragung von baulichen Maßnahmen erarbeitet. Die Auflistung ist dabei nicht abschließend, da es Sonderfälle und begründete Ausnahmen gibt. Mit den Genehmigungskriterien werden die Ziele der Sozialen Erhaltungssatzung präzisiert. Durch die Festlegung von Kriterien soll eine transparente und zugleich praktikable Genehmigungspraxis unterstützt werden. Dabei ersetzt der Kriterienkatalog nicht die nach BauGB erforderliche Einzelfallprüfung.

Wie erfahre ich, ob beabsichtigte Modernisierungsmaßnahmen genehmigt wurden?

Bevor die Stadt Münster Baumaßnahmen genehmigt, erhalten Sie als Mieter/in ein Schreiben. Dieses Schreiben heißt »Anhörung«. Im Anhörungs-Schreiben sind alle Baumaßnahmen aufgelistet, die von der Stadt Münster genehmigt werden. Das heißt: Nur diese Modernisierungsmaßnahmen dürfen Vermieter/innen ausführen. Maßnahmen, die nicht in diesem Schreiben genannt sind, dürfen Vermieter/innen auch nicht ausführen! Ausgenommen hiervon sind nicht genehmigungspflichtíge Instandsetzungsmaßnahmen. Diese dürfen nicht auf die Miete umgelegt werden.

Bin ich durch die Satzung vor Mieterhöhungen geschützt?

Einen für Mieter/innen direkten Schutz vor Mieterhöhungen oder Verdrängung aus dem Quartier bietet die Soziale Erhaltungssatzung nicht. Da es sich um ein baurechtliches Instrument handelt, bezieht sich ihre Schutzwirkung hauptsächlich auf die baulichen Eigenschaften der Wohnungen. Sie entfaltet keinen individuellen Mieterschutz. Das soziale Erhaltungsrecht hat nur einen indirekten Einfluss auf die Miethöhe, indem mögliche Mieterhöhungen durch Modernisierungsumlagen begrenzt werden. Mieterhöhungen, die in keinem Zusammenhang zu baulichen Maßnahmen stehen, werden durch den Milieuschutz nicht berührt. Mieterhöhungen dürfen im Rahmen des Mietspiegels Münster durchgeführt werden. Hier gelten die Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) und die von Ihnen abgeschlossenen Vereinbarungen in Ihrem Mietvertrag.

Darf mein Vermieter / meine Vermieterin das Haus oder die Wohnung verkaufen?

Ja, dies ist in NRW erlaubt. Sofern durch die Landesregierung in Form einer Rechtsverordnung eingeführt, erstreckt sich der Genehmigungsvorbehalt zwar auch auf die Umwandlung in Wohnungseigentum in den Sozialen Erhaltungsgebieten. In NRW gibt es jedoch keine Umwandlungsverordnung nach § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB oder nach § 250 BauGB, die einen Verkauf in Sozialen Erhaltungsgebieten verhindern könnte bzw. die Begründung von Wohnungs- in Teileigentum unter einen Genehmigungsvorbehalt stellen.

Häufige Fragen von Eigentümerinnen und Eigentümern

Warum darf ich als selbstnutzende(r) Eigentümerin oder Eigentümer einer Wohnung / eines Hauses nicht modernisieren, wie ich es möchte?

Ein Antrag auf erhaltungsrechtliche Genehmigung ist sowohl für Wohnungen, die von Eigentümer/-innen selbst genutzt werden, als auch für vermietete oder leerstehende Wohnungen zu stellen. Hier gilt der Gleichstellungsgrundsatz. Zudem könnten Sie als Eigentümerin oder Eigentümer ihre aktuell selbstgenutzte Wohnung grundsätzlich jederzeit vermieten. Da mit der Modernisierung eine dauerhafte Wohnwerterhöhung stattfindet, hat dies zur Folge, dass im Rahmen einer Vermietung oder Veräußerung regelmäßig ein erheblich höherer Gewinn als ohne diese Maßnahme erzielt werden kann. Dies würde dem Ziel entgegenstehen, baulich bedingte Aufwertungsprozesse sozial verträglicher und behutsamer zu steuern.

Was passiert bei einem akuten Schadensfall (z.B. Wasserschaden)? Ich kann nicht wochenlang auf eine Genehmigung zur Sanierung warten.

Bei einem akuten Schadensfall handelt es sich um eine Instandsetzung. Reine Instandsetzungen zur Behebung von baulichen Mängeln, die infolge von Abnutzung, Alterungs- und Witterungseinflüssen entstehen, sind nicht genehmigungspflichtig. In Ihrem eigenen Interesse empfehlen wir dennoch, sich beraten zu lassen, da die Abgrenzung zwischen Instandsetzung und Modernisierung schwer zu unterscheiden ist. Auch werden oftmals im Rahmen einer ohnehin anstehenden Instandsetzung noch weitere Maßnahmen realisiert wie z.B. eine Dämmung. Dies wiederum wäre genehmigungspflichtig. Hinweis: Instandsetzungsmaßnahmen dürfen nicht auf die Miete umgelegt werden.

Kann ich das vorhandene Gebäude auf dem Grundstück erweitern bzw. aufstocken? Darf ich das Dach meines Hauses ausbauen?

Die Neuschaffung von Wohnraum wird auch in Sozialen Erhaltungsgebieten begrüßt. In Bezug auf die Ausstattung des neuen Wohnraums sind keine Grenzen durch die Soziale Erhaltungssatzung gesetzt. Wichtig ist, dass bereits bestehender Wohnraum nicht verändert werden darf, z.B. durch eine Veränderung von Grundrissen oder durch die Zusammenlegung von zwei Wohnungen (z.B. Maisonettewohnung). Grundsätzlich ist für eine Erweiterung von Wohnraum eine erhaltungsrechtliche Genehmigung erforderlich.

Wie lässt sich die Soziale Erhaltungssatzung mit den Klimazielen der Stadt Münster vereinbaren?

Die bundesrechtliche Regelung zur energetischen Modernisierung im Geltungsbereich einer Sozialen Erhaltungssatzung steht im Widerspruch zu den bundesweiten und den münsterspezifischen Klimazielen. Aber es gibt eine Lösung.

Zunächst zum Zielkonflikt: Es gilt ein Genehmigungsvorbehalt für bauliche Maßnahmen im Geltungsbereich der Satzung. Auch energetische Modernisierungsmaßnahmen fallen unter diese Regelung. Ein Genehmigungsanspruch besteht für Maßnahmen bis Mindestmaß Gebäudeenergiegesetz (GEG) oder für Maßnahmen, die der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustandes einer durchschnittlichen Wohnung dienen. Für Maßnahmen, die über die Mindestanforderungen des GEG hinausgehen, besteht kein Genehmigungsanspruch. Münster hat sich zum Ziel gesetzt, nach Möglichkeit bis zum Jahr 2030 klimaneutral zu sein. Die energetische Sanierung von Gebäuden spielt hierbei eine wichtige Rolle. Deshalb unterstützt die Stadt Münster zusätzlich zur Bundesförderung mit ihrem Förderprogramm „Klimafreundliche Wohngebäude“ die qualitativ hochwertige energetische Sanierung von Bestandsgebäuden im Stadtgebiet. Somit steht die bundesrechtliche Regelung zur energetischen Modernisierung im Geltungsbereich einer sozialen Erhaltungssatzung den Klimazielen der Stadt Münster entgegen. Die nach Münsteraner Förderprogramm förderfähigen Maßnahmen liegen grundsätzlich über den Mindestanforderungen des GEG und sind somit nach Erhaltungsrecht aufgrund der damit verbundenen Verdrängungsgefahr nicht genehmigungsfähig. Es stellt sich demnach die Herausforderung, bezahlbaren Wohnraum zu bewahren und gleichzeitig die Wärmewende voranzubringen. Nun zur Lösung: Im Erhaltungsgebiet Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu-Viertel ist eine qualitativ hochwertige und zugleich sozialverträgliche energetische Modernisierung von Wohngebäuden möglich, wenn Fördermöglichkeiten von Bund, Land und Stadt Münster genutzt werden. Das Stadtplanungsamt bietet den Antragstellenden dafür den Abschluss einer Modernisierungsvereinbarung an.

Welche Modernisierungskosten darf ich nach Abschluss einer Modernisierungsvereinbarung noch umlegen?

Die Modernisierungsvereinbarung bezieht sich nur auf die Maßnahmen der energetischen Sanierung. Soweit die zur Verfügung stehenden Fördermittel der Höhe nach hierfür nicht ausreichen, die Mieter bzw. Mieterinnen von einer Modernisierungsumlage vollständig zu entlasten, verpflichten sich die Antragstellenden, abweichend von den Regelungen des § 559 Abs. 3a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), gegenüber der Stadt Münster die monatliche Miete, von Erhöhungen nach § 558 BGB oder § 560 BGB abgesehen, um nicht um mehr als 1,00 Euro je Quadratmeter Wohnfläche zu erhöhen. Dies gilt unabhängig davon, ob die monatliche Miete vor der Mieterhöhung mehr oder weniger als 7,00 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche betragen hat. Die Obergrenze für die maximale Modernisierungsumlage nach § 559 Abs. 1 BGB im Übrigen bleibt unberührt. Das heißt, für alle weiteren genehmigten Modernisierungen kann die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöht werden.

Gibt es gesetzliche Fristen beim Antragsverfahren?

Zu beachten gilt, dass ein einmal eingeleitetes Antragsverfahren aufgrund des sehr knappen gesetzlichen Zeitrahmens kaum Möglichkeit zur tieferen Erörterung und Nachbesserung Ihres Antrages bietet.

Bei verfahrensfreien oder genehmigungsfreigestellten Vorhaben ist das Stadtplanungsamt gehalten, über einen Genehmigungsantrag innerhalb eines Monats zu entscheiden (nach § 173 Absatz 1 Satz 1 in Verbindung mit § 22 Absatz 5 Satz 2 BauGB). Fristverlängerungen sind nur in wenigen Ausnahmefällen möglich. Angesichts dieses eng bemessenen Zeitraums hat die Verwaltung kaum eine Möglichkeit, auf die Nachbesserung schlecht oder unvollständig gestellter Anträge hinzuwirken. In der Folge wird Ihr Antrag u. U. abgelehnt, da er nicht abschließend beurteilbar ist. Es wird deshalb dringend empfohlen, bereits im Vorfeld aufwändiger Detailplanungen oder der Einreichung von Anträgen die Rahmenbedingungen der erhaltungsrechtlichen Zulässigkeit in einem Beratungsgespräch abzustimmen.

Für Anträge mit bauordnungsrechtlicher Genehmigungspflicht gibt es keine Frist.

Was muss ich zum Thema Vorkaufsrecht wissen?

Wird ein bebautes Grundstück im Geltungsbereich der Sozialen Erhaltungssatzung verkauft, prüft die Stadt Münster, ob die Voraussetzungen des Vorkaufsrechts nach § 24 Absatz 1 Satz 1 Baugesetzbuch (BauGB) gegeben sind und dieses angewendet werden kann.

Eine Alternative zum Vorkauf ist der Abschluss von Abwendungsvereinbarungen (nach § 27 BauGB). Mit diesen verpflichten sich Eigentümer/innen und Käufer/innen im Sinne der Sozialen Erhaltungssatzung zum Verzicht auf Maßnahmen, die den Zielen der Satzung entgegenstehen.