Das Münsteraner Modell

Der Rat der Stadt Münster hat im April 2014 das Modell der Sozialgerechten Bodennutzung beschlossen. Mit dieser Entscheidung sollen zum einen private Grundstückseigentümern an der Erreichung von wohnungs- und sozialpolitischen Zielen beteiligt werden und zum anderen wird die aktive Rolle der Stadt durch einen liegenschaftsstrategischen Ansatz gestärkt. Diese Vorgehensweise soll wesentlich dazu beitragen, die derzeitige Wohnungsknappheit zu überwinden und damit bezahlbaren Wohnraum für unterschiedliche Zielgruppen anbieten zu können.

Das Modell betrifft dabei ausschließlich Wohnbaulandentwicklungen oder Wohnbauprojekte, für die Planungsrecht mit kommunaler Bauleitplanung geschaffen oder verändert wird, die also dem kommunalen Planungserfordernis und der kommunalen Planungshoheit unterliegen.

Die wichtigsten Ziele, Instrumente und Regelungen des Modells der sozialgerechten Bodennutzung sind auf dieser Webseite zusammengestellt und in einem Flyer veröffentlicht, der beim Stadtplanungsamt und beim Amt für Immobilienmanagement erhältlich ist und hier eingesehen werden kann:

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Das Ziel: Eine lebenswerte Stadt für alle

Mit dem Handlungskonzept Wohnen verbindet die Stadt Münster verschiedene sozial- und wohnungspolitische Ziele:

• Ausreichend Bauland
  für öffentlich gefördertes und förderfähiges Wohnen, aber auch für den Zugang breiter Bevölkerungskreise zum Eigentum. Im Blickpunkt steht dabei Wohnraum, der auch für Gering- oder Normalverdienende bezahlbar ist.
• Angemessene Wohnraumversorgung
  für Menschen mit Behinderungen, Senioren und Menschen mit Migrationsvorgeschichte: Barrierefreiheit, soziale Integration und Unterstützung im Alltag ermöglichen, dass Menschen unterschiedlichster Altersgruppen und Herkünfte selbstbestimmt in einer selbstgewählten Umgebung leben.
• Sozial gemischte Wohnquartiere
  mit einer urbanen Vielfalt von Wohnformen für verschiedene Ziel- und Einkommensgruppen. Unterschiedliche Formen von gemeinschaftlichem Wohnen setzen besondere Impulse für das soziale Miteinander.
• Ökologische Verbesserungen
  durch Verringerung der Pendlerströme und durch energetisch optimiertes Bauen: Die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum verhindert, dass immer mehr Menschen ins Umland ausweichen. Zugleich sorgen zeitgemäß optimierte Neubauten für eine deutliche Verbesserung der Energiebilanz Münsters.
• Gute Infrastruktur
  für lebenswerte Wohnviertel: Kinderbetreuung, Schulen, Spielplätze, Grünbereiche, Nahversorgung, Verkehrs- und Gemeinschaftsflächen sind für das Sich-Zuhause-Fühlen unverzichtbar.

Ein zentrales Element für deren Umsetzung ist die Sozialgerechte Bodennutzung Münster – kurz SoBo Münster.

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Das Modell im Überblick

Mitwirkung der privaten Akteure

Bezahlbaren Wohnraum für eine lebenswerte Stadt zu schaffen, ist Aufgabe der gesamten Münsteraner Stadtgesellschaft. Gerade die aktive Mitwirkung privater Investoren und Eigentümer ist dabei unerlässlich.

Bei SoBo Münster leisten die Privaten nach dem Grundsatz „Eigentum verpflichtet“ einen wichtigen Beitrag zu Wohnungsbau und Stadt­entwicklung. Sie erzielen einen Ertrag aus der Entwicklung ihrer Grundstücke für den Wohnungsbau, setzen im Gegenzug aber auch die sozial- und wohnungspolitischen Ziele Münsters mit um und beteiligen sich an den Kosten, die für die Entwicklung notwendig sind.

Zugleich profitieren die Privaten von klaren Vorteilen: Transparenz der Verfahren, Gleichbehandlung aller Vorhaben und Investitionssicherheit durch frühzeitige Kalkulierbarkeit der Kosten.

Aktive Rolle der Stadt

Der Ankauf von Bauland durch die Stadt – insbesondere in den Außenbereichen – bildet eine zentrale Säule von SoBo Münster. Mit diesem „kommunalen Zwischenerwerb“ von Flächen kann die Stadt die Umsetzung ihrer sozial- und wohnungspolitischen Ziele direkt und vertraglich abgesichert steuern. In die gleiche Richtung wirken zudem die städtischen Vergaberichtlinien mit ihren sozialen und preisdämpfenden Kriterien.

Differenzierung nach Außen- und Innenbereich

Damit das Instrument SoBo Münster die gewünschten Ziele erreicht, wurde es passgenau auf die Besonderheiten der Stadt zugeschnitten. Münsters Besonderheit: Nur etwa ein Drittel der Stadtfläche sind bislang für Siedlung und Verkehr genutzt – es existieren weite Außenbereiche, in denen es bislang kein Baurecht zu Wohnzwecken gibt.

Deshalb unterscheidet SoBo Münster zwischen Außen- und Innenbereich. Im Außenbereich geht es vor allem um den kommunalen Zwischenerwerb von Flächen für den Wohnungsbau.

Im Innenbereich, also auf denjenigen Flächen in Münster, für die bereits Baurecht besteht, wird vorrangig das Instrument der Städte­baulichen Verträge genutzt, um Münsters wohnungs- und sozial­politische Ziele zu erreichen. Das gilt jedoch nur für solche Flächen, auf denen vorhabenbezogen das bereits bestehende Baurecht geändert werden muss.

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Außenbereich

Im Außenbereich gilt grundsätzlich: Neues Baurecht für Wohnen wird vorrangig dann geschaffen, wenn die Stadt vorab mindestens 50 % der Fläche erworben hat. Nach Abschluss der Entwicklung verkauft die Stadt Ihr Bauland preisgedämpft gemäß Ihren Vergaberichtlinien. Weitere Details dazu finden Sie auf der Seite des Amtes für Immobilienmanagement:

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Innenbereich

Bei neuen Baugebieten, in denen Wohnbauvorhaben realisiert werden sollen und die im Innenbereich liegen sieht das Modell der sozialgerechten Bodennutzung Münster grundsätzlich folgende Regelungen vor:

Mehrfamilienhausbebauung (Regelfall):

• mind. 30 % der Nettowohnfläche ist als geförderter Wohnungsbau errichten
• mind. 30 % der Nettowohnfläche ist als förderfähiger, freifinanzierter Wohnungsbau zu errichten
• max. 40 % der Nettowohnfläche kann als freifinanzierter Wohnungsbau errichtet werden.

Einfamilienhausbebauung (Ausnahme):

• mind. 30 % des Nettobaulandes müssen nach den städtischen Vergabekriterien vergeben werden
• max. 70 % des Nettobaulandes können frei verkauft werden

Wesentliches Instrument zur Erreichung der sozial-, wohnungs- und planungspolitischen Ziele im Innenbereich ist der Städtebauliche Vertrag.

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