Baulandprogramm

Vor dem Hintergrund des in Münster nach wie vor angespannten Wohnungsmarktes sollen auch künftig verstärkt Baugebiete entwickelt werden. Aufzuzeigen, wo und wie dies geschehen soll, ist Aufgabe des Baulandprogramms der Stadt Münster. Dabei werden diejenigen Flächen ausgewählt, die in den nächsten Jahren zur Baureife entwickelt werden sollen, um die wohnungs- und stadtentwicklungspolitischen Ziele zu erreichen. Die Baureife ist erreicht, wenn verbindliches Planungsrecht vorliegt und die Fläche erschlossen ist. Da die Baulandentwicklung von vielen Faktoren (liegenschaftlichen, planerischen, fachgesetzlichen etc.) abhängig ist, ist das Baulandprogramm dynamisch und auf eine regelmäßige Fortschreibung angelegt.

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Wohnungen in Münster gibt es aus den letzten Jahren einige positive Signale:

• In den letzten Jahren konnte eine kontinuierliche und deutliche Steigerung der Baulandentwicklung erreicht werden (vgl. Abbildung zur durchschnittlichen jährlichen Baureifmachung von Wohneinheiten). Durch die Regeln, die die Stadt sich im Jahr 2014 in Bezug auf die Baulandentwicklung mit dem Modell der „Sozialgerechten Bodennutzung Münster (SoBoMü)“ gegeben hat, wird darüber hinaus sichergestellt, dass stets ein festgelegter Anteil an bezahlbaren, öffentlich geförderten Wohnungen in neuen Baugebieten berücksichtigt wird.
• Die Stadt Münster hat es sich zum Ziel gesetzt, dass jährlich mindestens 2.000 neue Wohnungen gebaut werden. Im Jahr 2023 wurden ca. 2.200 Wohnungen neu errichtet, damit wurde das Ziel übertroffen.
• Schwerpunkt im Neubau von Wohnungen bleibt dabei weiterhin der Innenbereich, da ca. drei Viertel des Wohnungs-Neubaus innerhalb der bereits bebauten Stadt entsteht.

Allerdings steht auch der Münsteraner Wohnungsmarkt derzeit vor großen Herausforderungen: Die langjährige Wachstumsphase am Wohnungsmarkt endete mit Beginn des Ukraine-Krieges und seinen Folgen für Wirtschaft und private Haushalte - zu nennen sind hier insbesondere die gestiegenen Baukosten sowie die massiv gestiegenen Finanzierungskosten. Seitdem zeigt sich eine bundesweit gedrosselte Nachfrage nach Baufinanzierungen in der Wohneigentumsbildung sowie eine große Zurückhaltung von Wohnungsunternehmen und Bauträgern in der Umsetzung neuer Wohnbauprojekte. Dies zeigt sich in Münster u.a. durch folgende Kennzahlen:

• Vor diesem Hintergrund lagen die Baugenehmigungszahlen in Münster nach 2022 auch im letzten Jahr mit ca. 1.450 Wohnungen unter denen der Vorjahre 2017 - 2021, entsprechen damit aber dem Durchschnitt der Jahre 2002 – 2016 und liegen somit noch immer auf einem relativ hohen Niveau.
• Die Kapazitätsreserve ist im letzten Jahr deutlich gesunken: Die Reserve an baureifen Grundstücken, die durch die Schaffung neuer Baugebiete in den letzten Jahren entstanden sind und nun bebaut werden können, hat aber auch aktuell noch eine Kapazität für ca. 3.500 neue Wohnungen.
• Auch der sogenannte „Bauüberhang“ (Wohnungen, die zwar genehmigt, aber noch nicht fertiggestellt sind) ist im letzten Jahr zurückgegangen und lag zum Ende des Jahres 2023 bei über 3.500 Wohnungen. Vor diesem Hintergrund sind zumindest in diesem Jahr (noch) sehr hohe Wohnungsneubauzahlen zu erwarten.

Hinzu kommen komplexer werdende Planungsverfahren (u.a. durch die Einbindung neuer Energiekonzepte), Engpässe bei Ingenieurbüros und begrenzte Personalkapazitäten innerhalb der Verwaltung. Dies sind einige Gründe auch für zeitliche Verzögerungen bei der Entwicklung und Baureifmachung neuer Baugebiete.

Aufgrund wachsender Einwohnerzahlen bleibt die Wohnungsnachfrage in Münster auch in den nächsten Jahren sehr hoch, was weiter deutlich steigende Mieten erwarten lässt, insbesondere, wenn Haushalte im Rahmen ihrer Wohnraumrealisierung vom (für sie ggf. nicht mehr finanzierbaren) Eigentumssegment zum Mietwohnungsbau wechseln. Trotz der erschwerten Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau ist es daher ein priorisiertes Ziel der Stadt, die Baulandentwicklung auf hohem Niveau zu halten.

Daher sollen auch die vor einigen Jahren begonnene Priorisierung bei der Bearbeitung der Baugebiete konsequent fortgeführt und die Arbeitsprozesse innerhalb der Verwaltung optimiert werden. Die städtischen Töchter Wohn + Stadtbau und Konvoy spielen bei der Umsetzung eine zentrale Rolle.

Der Rat hat das Baulandprogramm durch Beschluss vom 11. September 2024 fortgeschrieben. Die dem Beschluss zugrundeliegende Beschlussvorlage mit weiteren Details finden Sie hier:

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