Baulandprogramm

Vor dem Hintergrund des in Münster nach wie vor angespannten Wohnungsmarktes sollen auch künftig verstärkt Baugebiete entwickelt werden. Aufzuzeigen, wo und wie dies geschehen soll, ist Aufgabe des Baulandprogramms der Stadt Münster. Dabei werden diejenigen Flächen ausgewählt, die in den nächsten Jahren zur Baureife entwickelt werden sollen, um die wohnungs- und stadtentwicklungspolitischen Ziele zu erreichen. Die Baureife ist erreicht, wenn verbindliches Planungsrecht vorliegt und die Fläche erschlossen ist. Da die Baulandentwicklung von vielen Faktoren (liegenschaftlichen, planerischen, fachgesetzlichen etc.) abhängig ist, ist das Baulandprogramm dynamisch und auf eine regelmäßige Fortschreibung angelegt.

---

---

In Bezug auf die Wohnbaulandbereitstellung und die Vergrößerung des Angebotes an Wohnungen in Münster gibt es aus den letzten Jahren einige positive Signale:

• In den letzten Jahren konnte eine kontinuierliche und deutliche Steigerung der Baulandentwicklung erreicht werden (vgl. Abbildung zur durchschnittlichen jährlichen Baureifmachung von Wohneinheiten). Durch die Regeln, die die Stadt sich im Jahr 2014 in Bezug auf die Baulandentwicklung mit dem Modell der „Sozialgerechten Bodennutzung Münster (SoBoMü)“ gegeben hat, wird darüber hinaus sichergestellt, dass stets ein festgelegter Anteil an bezahlbaren, öffentlich geförderten Wohnungen in neuen Baugebieten berücksichtigt wird.
• Die Stadt Münster hat es sich zum Ziel gesetzt, dass jährlich mindestens 2.000 neue Wohnungen gebaut werden. Im Jahr 2022 wurden 1.980 Wohnungen neu errichtet, damit wurde das Ziel nach 2020 zum zweiten Mal (nahezu) erreicht.
• Die Kapazitätsreserve ist im letzten Jahr weiter angestiegen: Die Reserve an baureifen Grundstücken, die durch die Schaffung neuer Baugebiete in den letzten Jahren entstanden sind und nun bebaut werden können, hat aktuell eine Kapazität für ca. 4.750 neue Wohnungen.
• Damit einhergehend bleibt auch die Zahl der Wohnungen, die zwar genehmigt, aber noch nicht fertiggestellt sind, auf hohem Niveau und lag zum Ende des Jahres 2022 bei über 4.300 Wohnungen (sogenannter „Bauüberhang“). Vor diesem Hintergrund sind auch in diesem Jahr (noch) sehr hohe Wohnungsneubauzahlen zu erwarten.
• Schwerpunkt im Neubau von Wohnungen bleibt dabei weiterhin der Innenbereich, da ca. drei Viertel des Wohnungs-Neubaus innerhalb der bereits bebauten Stadt entsteht.

Allerdings steht auch der Münsteraner Wohnungsmarkt derzeit vor großen Herausforderungen: Die langjährige Wachstumsphase am Wohnungsmarkt endete mit Beginn des Ukraine-Krieges und seinen Folgen für Wirtschaft und private Haushalte - zu nennen sind hier insbesondere die gestiegenen Baukosten sowie die massiv gestiegenen Finanzierungskosten. Seitdem zeigt sich eine bundesweit gedrosselte Nachfrage nach Baufinanzierungen in der Wohneigentumsbildung sowie eine große Zurückhaltung von Wohnungsunternehmen und Bauträgern in der Umsetzung neuer Wohnbauprojekte.

Hinzu kommen komplexer werdende Planungsverfahren (u.a. durch die Einbindung neuer Energiekonzepte), Engpässe bei Ingenieurbüros und begrenzte Personalkapazitäten innerhalb der Verwaltung. Dies sind einige Gründe auch für zeitliche Verzögerungen bei Entwicklung und der Baureifmachung neuer Baugebiete.

Aufgrund wachsender Einwohnerzahlen bleibt die Wohnungsnachfrage in Münster auch in den nächsten Jahren sehr hoch, was weiter deutlich steigende Mieten erwarten lässt, insbesondere, wenn Haushalte im Rahmen ihrer Wohnraumrealisierung vom (für sie ggf. nicht mehr finanzierbaren) Eigentumssegment zum Mietwohnungsbau wechseln. Trotz der erschwerten Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau ist es daher ein priorisiertes Ziel der Stadt, die Baulandentwicklung auf hohem Niveau zu halten.

Daher sollen auch die vor einigen Jahren begonnene Priorisierung bei der Bearbeitung der Baugebiete konsequent fortgeführt und die Arbeitsprozesse innerhalb der Verwaltung optimiert werden. Die städtischen Töchter Wohn + Stadtbau und Konvoy spielen bei der Umsetzung eine zentrale Rolle.

Der Rat hat das Baulandprogramm durch Beschluss vom 20.09.2023 fortgeschrieben. Darüber hinaus hat er beschlossen, dass bei künftigen Baugebiete stets eine Dichte von mindestens 55 Wohneinheiten pro Hektar Nettowohnbauland eingehalten werden soll. Die dem Beschluss zugrundeliegende Beschlussvorlage mit weiteren Details finden Sie hier:

---

---